揭秘 | 杭州热门板块的酒店式公寓，租金回报有多少？数据告诉你！
限购加码，不限购的商业地产优势凸显。相比在二手房市场上成交更活跃的住宅，酒店式公寓的投资以租金回报为主，那么这笔买卖的投资回报率究竟如何？
本报记者研究了杭州我爱我家的数据，热门板块酒店式公寓的年租金回报率，目前大多为5%左右，但租金逐年上涨则是事实。
热门板块的酒店式公寓
年投资回报率多为5%
近两年，杭州主城区酒店式公寓项目成交热门的板块主要集中在滨江、下沙、城东新城及申花一带。
滨江区政府板块的融创杭州印，中国指数研究院数据显示，2016年该项目酒店式公寓房源的成交均价为25124元/㎡，按套均68㎡面积计算，每套总价在170万元左右。与杭州印步行距离不超过1.5公里的星耀城，今年初套均面积54㎡的酒店式公寓，租金高达6500元/月，参照此租金水平，融创杭州印的年投资回报率在4.6%左右。
同在滨江区的另一酒店式公寓项目高润云杉郡，去年的成交均价不到18000元/㎡，但套均45㎡面积计算总价在80万元左右。距离该项目2公里左右的酒店式公寓项目积家，48㎡的房源，去年平均月租金达到4210元，按这一租金计算，年投资回报率能达到6.3%。
从成交数据来看，城北一带的商业项目发力也很猛，绿城运河郡、浙港国际、蓝钻天成等都有不少成交。以蓝钻天成为例，该项目交付后的平均月租金高达3500元。该楼盘近两年的成交均价不到20000元/㎡，2015年的平均成交均价甚至不足17500元/㎡。若是2015年购入该项目的购房者，目前能享受到的年投资回报率在4.8%左右，即便按目前在售的签约均价计算，年投资回报率也在4.2%左右。据区域内经纪人透露，项目租金还会继续上涨，这就意味着投资回报率还将提高。
下沙一带，目前在售的酒店式公寓宝龙城市广场，套均50㎡左右的房源总价在65万元左右，目前区域内已经交付的酒店式公寓，同面积段的小区租金能达到2700元/月，地段好的价格更高，年投资回报率能达到5%及以上。
租金逐年上涨
可过渡性自住亦可出租
不少购房者购买酒店式公寓，是冲着其户型小、总价低、易出租、租金又逐年上涨的特点。
“我们家的现实情况是，可投资的资金不多，买住宅比较困难，与其将钱放在银行，还不如买总价低的酒店式公寓做投资。”已入手一套绿城运河郡的刘小姐告诉记者，当初决定买房的时候，朋友、老公都极力反对，“但我不这么认为，我算过一笔账，地段、品牌好的酒店式公寓，像运河郡，未来的年投资回报率差不多能达到5%。”
刘小姐说，之所以坚持要买，也是因为看到朋友投资后实在的收益。刘小姐的朋友在2015年初买了套中天西城纪的二手酒店式公寓，43㎡的LOFT房源，总价不到95万元。“当年小区平均月租金是3800元左右，现在租金已经涨到了4300元一个月。”刘小姐说，就两年时间，眼见着朋友的年投资回报率从原来的4.8%涨到了5.4%，若是再早几年购买，那么投资回报率还要高。
另一对购买了向江来时代中心酒店式公寓的姐妹花，当初两人就商量着合伙投资一套酒店式公寓。“这套房子是半自住半投资用途，妹妹在钱江新城上班，短时间内这套房子还是准备自己住的。”姐姐告诉记者，当初买房也没计算过投资回报率，主要还是看位置是否符合需求，相比其他投资理财产品，房租是年年上涨的，这个增值是能看得到的。
投资的隐性成本要注意
二手房交易时税费较高
酒店式公寓在长期持有收租、资产保值方面虽有比较大的优势，但在计算投资回报率时往往会忽视隐性成本。
隐性成本包含哪些呢？收房前的时间成本，购买现房的除外；贷款成本，采用按揭方式，每个月都需要支付银行利息；租金的空白期。农历年底前，杭州不少住宅空置租不出去，直到过完年回来，租赁市场才开始升温恢复正常水平。
此外诸如契税、公共维修基金、物业费、中介费等，都是影响投资回报率的隐性成本。
酒店式公寓出售的税费要比普通住宅高，诸如契税按总房款的3%征收，增值税不论房子是否满两年皆要缴纳总房款的5.6%，还有1%的个税以及土地增值税等等。相关专业人士曾算过一笔账，酒店式公寓二手房交易，房产增值部分的大约30%~40%左右将用于交税。
近年酒店式公寓租金情况
挑选商业地产的诀窍
地铁、商业综合体、总价低、优质地段
限购政策的加码，让很多人失去了购房资格。但把手头多余的现金攥在手里，又担心货币贬值。户型小、总价低、不限购的优势，让商业项目尤其是酒店式公寓受到投资客的关注。
不过，相比投资住宅，投资商业地产项目更考验投资人的综合眼光，包括投资项目的位置、地段、规划、商圈、成长性等等。本期专刊，钱报记者为购房者推荐几家具有投资价值的商业项目，其之所以热销，有其过人之处。
黄龙御公馆
地段佳，位于商业综合体
黄龙御公馆，因为位于钱江新城二期的商业综合体向江来时代中心，赢得了不少投资客的青睐。
对于黄龙御公馆的投资客而言，向江来时代中心是看得见摸得着的商业配套，并吸引了黄龙饭店、世纪联华等品牌商家的入驻，黄龙御公馆也顺势热销，开盘至今600余套房源去化近七成。
在钱江新城，一套60㎡的酒店式公寓月租金在5000元左右。按照目前黄龙御公馆28000元/㎡的售价来计算，一套50㎡的LOFT产品，年化收益率超过4%，和银行大额理财产品收益基本持平，且每年的租金会上涨，回报率会逐年提升。
钱江·云栖小镇国际青年社区
地铁上盖，低总价
年轻人认可的居住和生活模式是居住和商业的融合，将街区与国际化、居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起。
钱江·云栖小镇国际青年社区建筑面积约16万㎡，位于之江国家旅游度假区内，项目为地铁6号线上盖项目，交通便利。项目已经吸引了富士康、阿里云、英特等众多大企业入驻。
目前项目即将启动9号楼认筹，总价45万元起，较低的入手门槛，便利的交通，加之不限购的特点，在当前市场中比较讨巧。
钱江·浙商创投中心
环境优美，与金融巨头相邻
投资不限购产品，除了酒店式公寓和商铺外，优质写字楼也不乏投资者关注。随着杭州高新企业的迅速发展，高新技术办公集群也在凸显。
钱江·浙商创投中心项目位于杭州市西湖区西溪路，处在一个新的互联网金融中心。背靠环境优美的老和山，闹中取静，业主在上班紧张劳累之余，可以爬爬山劳逸结合。
目前项目在售为137~380㎡的写字楼，整体空间可较为自由地分割，该项目也是目前黄龙周边较少在售的高端写字楼，在西溪谷这个互联网高科技办公环境中成为一个新生势力。
三花国际
双地铁，自带主题商业
酒店式公寓产品最大的投资回报率主要来自租金。从杭州租赁市场多年的表现来看，地铁口、LOFT产品、生活配套齐备，在租赁市场格外受欢迎。不仅月租金起点高，未来租金涨幅比例也大。
作为城东新城即将入市的新项目，三花国际最大的亮点是地段。项目位于地铁1、4号线彭埠站之上，是杭州为数不多的地铁上盖物业，自持的商业街区直接连通地铁出口，无论去往武林广场、钱江新城还是滨江等地，均可通过地铁直达。
户型上，三花国际设计有LOFT产品。LOFT产品在设计上比平层多出1~2个房间，未来更易出租，投资回报率相对更高。
三花国际项目自身规划了近3万㎡轻奢主题商业，满足日常生活中的吃喝玩乐所需。
本报记者 江嘉宜 吴佳怡 王佳骏
看着租金噌噌噌上升
也想投资一套酒店式公寓的点ZAN！